买房遇20年租约续：业主希望退房、赔偿 住建部门：将加强租赁备案查询监管

近日，红星新闻报道成都市民李先生买房近一年后，拥有20年租约的陌生租客却拿着租赁合同找上门，令其陷入两难境地。

记者深入调查后发现，“20年租约”一事还牵扯出房屋中介、资产公司虚设“买家”，以“签低卖高”形式，赚取43万差价的复杂交易问题。

李先生所买的房屋

红星新闻此前报道：

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200多万买二手房遇“20年租约”续：住建部门约谈企业 ，中介公司内部整改

事发后，当地龙泉驿区住建局介入调查，约谈房产经纪公司及经纪人。4月2日，龙泉驿区住建局方面表示，初步调查尚未发现房产中介有违反《房地产经纪管理办法》的行为，针对此事暴露的问题，正加强监管，要求中介公司在居间过程中查询房屋租赁备案。警方正在组织多方调解。

20年租约扯出“一房两卖”？

相关部门：有合同约定，初步调查不涉及

去年，李先生通过“到家了”中介公司花265万买下一套房屋，装修时被陌生租客拿着20年租约找上门，李先生质疑前业主对长租约有所隐瞒，亦认为中介未尽审查义务。

合同中写明“无租约”

前业主张女士表示，在自己签订的房屋买卖合同中，就已明确房屋有租赁备案，但买方是戴某，并非李先生；出售价是222万，并非265万；参与交易的是成都市三叶乐居房产经纪有限公司（简称：三叶公司），也并非“到家了”公司，房屋深陷“一房两卖”风波。

记者调查了解到，由于着急还债，去年张女士将卖房事宜全权委托给三叶公司的中介人员牟某奇，由于房屋还有100多万房贷未结，牟某奇便找到垫资公司人员罗俊（化名）做资金垫付先结清房贷，待房屋成交后，房款再通过公证提存形式还给垫资方。

之后罗俊找到同事戴某假扮买家，在三叶公司与张女士签订首份房屋买卖合同，但未过户。几天之后，罗俊又通过“到家了”找到真正买家李先生，替张女士代签了第二份265万的合同，对此原业主称并不知情。

第二份合同中，卖方代理人由罗俊代签

罗俊表示，43万差价用于支付垫资利息、中介费、税费，但业内人士称，就这些费用而言，明显偏高。

事发后，龙泉驿区住建局介入调查。4月2日，龙泉驿区住建局工作人员向记者表示，经调查，在张女士签订的首份合同中写有：“买方有权将合同内房产过户在其指定的人名下，卖方认可并须配合办理相关手续”。由于该条款是买卖双方自行约定的内容，未违反法律的强制性规定，也未违反公序良俗，便合法有效。初步调查来看，暂未发现中介有违反《房地产经纪管理办法》的行为，是正常的居间行为。工作人员同时表示，这只是初步调查结果，若后续后更多证据证明中介有违反《房地产经纪管理办法》的行为，他们将依法依规进行处理。

在三叶公司签订的首份合同中写有：买方有权将合同内房产过户在其指定的人名下，卖方认可并须配合办理相关手续

至于是否涉及低买高卖的问题，龙泉驿区住建局表示，就目前来看，张女士应该知晓可能出现“高卖”的情况，他们建议李先生通过诉讼程序维权，由法院认定各方的责任。

调查中，“到家了”提供当时张女士给罗俊出具的委托书，但委托时间晚于合同签订时间。对此“到家了”承认签合同时的确没有授权委托，怕出现交易风险，当时还对3万元定金进行了代管。四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，即便委托书出具于合同签订之后，但若张女士进行追认，合同也发生效力。

20年备案租赁凭证

记者了解到，这是一份普通的委托书，并非公证委托。住建部门表示，鉴于普通人无法对委托书的真实、合法、有效性进行审查，原则上在签合同、过户等重要事宜中，中介应让受委托方出具更具法律效力的公证委托，就目前来看，存在一定瑕疵。

记者了解到，目前“到家了”涉事员工已被公司处罚。

现业主希望退房，赔偿违约金

住建部门将加强租赁备案查询监管

记者了解到，罗俊除了是垫资公司工作人员，还是成都君吉房地产经纪有限公司的工作人员。四川英济律师事务高级合伙人执行主任陈逢逢律师表示，根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。若违规，可予以行政处罚，包括责令改正、没收违法所得、依法处以罚款，情节严重的，依法给予停业整顿等。住建部门工作人员表示，若罗俊作为经纪人参与此事，“是绝对不允许的。但在该件事中，他更多是一个个人行为。”

李先生去“到家了”

龙泉驿区住建局表示，在居间过程中，中介应对房屋有无抵押、查封等进行查档。就该事件而言，房屋涉及租赁备案，中介公司未查询到，的确存在一定瑕疵，也暴露出监管缺失，“也给行业提了一个醒”。据了解，住建部门正在对全市加强监管，要求中介公司在居间过程中查询房屋是否有租赁备案；同时今年也持续对房地产市场进行清风、清廉的专项整治，规范从业人员行为。

从新买的房子里出现陌生行李袋、陌生人，到后面出现20年租约以及43万房屋差价，李先生及家属有些筋疲力尽。他们希望能退房、赔偿误工费、银行贷款利息等各项损失，以及就合同违约赔偿合同成交总价15%的违约金。

在与李先生签订的第二份合同中写明，若与他人设立居住权，买方有权解除合同，并要求承担违约金

目前，李先生、罗俊、到家了等各方正在协商，暂未对违约金一事达成一致。至于原业主张女士是否会对43万差价维权，截止记者发稿前，未得到回复。记者从警方了解到，目前他们正组织多方进行调解。

如何避免被“吃差价”？

从业者提醒买卖双方交易注意事项

针对首份合同中出现的“买方有权将房产过户在其指定人名下”的条款，国内某大型房地产平台从业者介绍，其所在的公司不会出现这样的条款。

据他介绍，房子签合同后要过户到其他人名下，一般发生在亲属之间，“如父亲给孩子买房，但孩子没时间来签字，需由父亲先代签。”后续要变更买受人，他们会要求买方与原业主协商一致，再签订四方（卖方、买方、过户人、中介）合同，并在合同中明确指定的过户人、售价，“多方都要签字”，除了保证合同的有效性，也能在一定程度上避免房子被二次高价转手。但在该合同中，只有约定的条款，并未明确后续过户人及过户金额，他认为具有一定风险及欺骗性。

记者采访多位资深房产从业者，他们认为，该事件中最大的问题在于三叶公司、罗俊、戴某等隐瞒了房屋的真实成交价，欺骗了业主和买家。

他们提到，“吃差价”一般有两种情况，一是中介自己以低价买进房屋再高价卖出；二是以低价向卖方砍价，再以高价卖给买方，这中间要求双方不知情，一般都会让卖方做公证委托，“所有交易都由第三方代理人出面，过户时双方也不用见面，两头骗。”一般多出现在着急卖房用钱、卖方年龄较大的群体中，而一旦卖方出具经公证的全权委托书，就会存在风险。而正常情况下，买卖双方会见面谈价格，中介公司全程录影录像，再签署合同。

该事件中，原业主急用钱，中介作为从业者知晓市场行情，便会压价。从业者认为，原业主在着急卖房的情况下，应该是知晓并同意交由对方以这种形式售卖，保证自己拿到222万房款，只是没想到价差最后高达43万。

买卖双方如何避免被“吃差价”？

·买卖房屋前，多了解所售/买房屋的市场行情价。

·守住资金安全，所有资金走政府资金监管，买方不直接打款给卖方私人账户，也不直接打款给中介公司。

·卖房款不走提存公证，使用少、风险大，房款不直接打给卖方，会存在被“吃差价”的可能。

·买卖双方须见面交易，买方可当场询问卖方售价。不买“倒手房”或是有代理人的房子，除非代理人与原业主系亲属关系。

·卖房尽可能不做全权委托，可能导致收款账户不再是原业主，难以保障权益。

·房屋买卖若涉及贷款，买卖双方都要到银行面签，以避免收不到尾款。

·委托正规房屋中介公司参与居间服务。

红星新闻记者 章玲 摄影报道

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